Permisos de edificación: lo que cambia con la Ley 21.826 y lo que todavía depende de cada proyecto
En la construcción, un proyecto puede tener terreno, financiamiento y diseño listos, y aun así quedar meses detenido esperando un permiso. La llamada “permisología” se ha convertido en uno de los principales cuellos de botella del sector, y encarece las viviendas y los proyectos comerciales. Para enfrentarlo, desde el 24 de junio de 2026 rige la Ley 21.826, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Complementa a la Ley 21.718 de 2024 y se aplica a las solicitudes presentadas desde esa fecha. Estos son los cambios más relevantes.
11/9/20263 min read
Una precisión honesta: 25 días hábiles equivalen a unas cinco semanas, así que en calendario no siempre es un plazo más corto que los 30 días corridos anteriores. La ganancia real está en otra parte: plazos más claros y exigibles, un filtro de admisibilidad rápido y un incentivo concreto a trabajar con revisor independiente, que reduce la revisión a 15 días hábiles.
3. Más responsabilidad en los proyectos de especialidades
La ley precisa la responsabilidad de quienes elaboran proyectos de especialidades (estructura, instalaciones, entre otros) por errores que causen daños. Esa responsabilidad se extiende solidariamente a las empresas por cuenta de las cuales trabajan. El mensaje es claro: la calidad técnica de cada especialidad pasa a tener consecuencias jurídicas más directas.
4. Reglas más claras para los estudios viales (IMIV)
Los informes de mitigación de impacto vial ahora tienen vigencias definidas. El IMIV general dura inicialmente 3 años y puede prorrogarse hasta 10 años desde el permiso. Los IMIV básicos e intermedios tienen 10 años de vigencia. Para proyectos que se construyen por etapas, esto da más certeza.
Lo que la ley no resuelve sola
Una ley no reemplaza la gestión. Una carpeta incompleta, especialidades mal coordinadas u observaciones mal respondidas siguen siendo la causa más común de retrasos. Los nuevos plazos premian a los equipos que llegan a la DOM con todo en orden.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 21.826 aplica a mi proyecto si ingresé el permiso antes de junio?
No. La ley se aplica a las solicitudes de permisos, autorizaciones y reclamaciones presentadas desde el 24 de junio de 2026. Las solicitudes anteriores siguen las reglas vigentes al momento de su ingreso.
¿Qué es un revisor independiente y conviene contratarlo?
Es un profesional inscrito en un registro oficial que revisa el proyecto antes de que llegue a la DOM y emite un informe favorable. Con la nueva ley, ese informe reduce el plazo de revisión municipal a 15 días hábiles. En proyectos medianos y grandes, suele compensar su costo con los meses que ahorra.
¿Qué pasa si la DOM no responde en 5 días hábiles?
Si la DOM no se pronuncia sobre la admisibilidad dentro de ese plazo, la solicitud se entiende acogida a trámite y pasa a revisión. Eso no significa que el permiso esté aprobado, pero sí evita que la carpeta quede detenida sin respuesta.
¿Cambia algo para la habilitación de oficinas?
Muchas habilitaciones se tramitan como obras menores, cuyo plazo queda en 15 días hábiles. Lo más importante sigue siendo llegar con una carpeta completa y bien coordinada para no perder tiempo en observaciones.
Nuestra mirada desde Terratec
En Terratec trabajamos en proyectos habitacionales, comerciales y de habilitación de oficinas en la Región Metropolitana y la Región de Valparaíso. Sabemos que un buen proyecto se juega antes de la primera excavación: en la coordinación entre arquitectura, especialidades y constructora, y en la planificación de cada etapa.
Como empresa socia de la Cámara Chilena de la Construcción, seguimos de cerca estos cambios porque inciden directamente en los plazos y costos de cada proyecto.
¿Tienes un proyecto en etapa de diseño o permisos? Conversemos.
Fuentes: Ley N° 21.826 (Diario Oficial, 24/06/2026); Ley N° 21.718; análisis de Cuatrecasas y Guerrero Olivos sobre la Ley 21.826 (junio–julio 2026). Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal.
1. Admisibilidad en 5 días hábiles
Es probablemente el cambio más útil en la práctica. La Dirección de Obras Municipales (DOM) tiene ahora 5 días hábiles para revisar que la carpeta esté completa. Si la declara inadmisible, debe hacerlo con una resolución fundada. Si no se pronuncia en ese plazo, la solicitud se entiende acogida a trámite.
Además, la inadmisibilidad se puede reclamar ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, que tiene 40 días hábiles para resolver.
