Vivienda nueva sin IVA: lo que cambia desde el 1 de diciembre (y la letra chica que conviene conocer)
Pocas veces se juntan tantas medidas a favor de quien quiere comprar una vivienda nueva. Desde el 1 de diciembre de 2026 empieza a regir la exención transitoria de IVA de la Ley 21.850. A eso se suma el subsidio a la tasa hipotecaria, que ahora alcanza viviendas de hasta 6.000 UF. Para las familias es una ventana de oportunidad. Para la industria de la construcción, puede ser el empujón que necesita para salir de un ciclo largo de ventas lentas. Pero hay letra chica, y es importante conocerla antes de firmar.
11/9/20264 min read
1. Exención de IVA: qué viviendas califican
La Ley 21.850 se publicó el 17 de octubre de 2026. Su artículo cuarto transitorio permite que la primera venta de una vivienda nueva quede exenta de IVA durante 12 meses, contados desde el 1 de diciembre de 2026.
Los requisitos clave son:
• Recepción municipal definitiva anterior a la publicación de la ley. La vivienda debe tener recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales con fecha anterior al 17 de octubre de 2026. Es decir, el beneficio apunta al stock que ya está terminado, no a proyectos que todavía están en obra.
• Primera venta. Debe ser la primera transferencia de la vivienda después de su recepción.
• Escritura dentro del plazo. La compraventa se firma dentro de los 12 meses de vigencia. También sirve una promesa otorgada por escritura pública o protocolizada; una simple reserva no basta.
• Estacionamientos y bodegas pueden incluirse si se venden en el mismo acto que la vivienda.
2. La letra chica: no es un 19% de descuento automático
Aquí conviene ser claros, porque es fácil generar expectativas equivocadas:
• La opción es del vendedor. La inmobiliaria decide si se acoge al beneficio. El SII ya fijó el procedimiento (Resolución Exenta N° 146): el vendedor restituye el IVA al comprador y luego pide la devolución con el nuevo Formulario F3298, disponible desde el 1 de diciembre.
• El IVA no se aplica sobre el terreno. En Chile, el impuesto se calcula sobre el valor de la construcción, no del suelo. Por eso, el ahorro real sobre el precio total es menor a 19% y depende de cuánto pesa el terreno en cada proyecto.
Consejo práctico: antes de firmar, pide por escrito la fecha de recepción definitiva del proyecto y confirma si la inmobiliaria aplicará la exención.
3. Subsidio a la tasa: ahora hasta 6.000 UF
La segunda medida ya está en marcha. La Ley 21.836, publicada en agosto, amplió el subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía estatal FOGAES:
• El tope sube de 4.000 a 6.000 UF, lo que incorpora a una parte importante de los sectores medios.
• Los cupos aumentan de 50 mil a 80 mil.
• La vigencia se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
• El subsidio rebaja hasta 60 puntos base la tasa y, sumado a la garantía FOGAES, permite bajar cerca de un punto la tasa y financiar hasta el 90% de la vivienda.
Según el Minvu, con una baja de un punto en la tasa, un dividendo de unos $644 mil puede bajar a cerca de $570 mil: un ahorro de alrededor de $74 mil al mes.
Además, en noviembre se abre el primer llamado del nuevo Subsidio Tramo 4.000: 5.000 cupos, un aporte estatal de 400 UF y un ahorro mínimo de 200 UF, compatible con el subsidio a la tasa y FOGAES.
Por qué importa para toda la cadena de la construcción
El problema de fondo es conocido: el país tiene cerca de 100 mil viviendas nuevas sin vender, mientras el déficit habitacional se estima en alrededor de 500 mil unidades. Mientras ese stock no se mueva, las inmobiliarias no inician proyectos nuevos y la actividad de las constructoras se frena.
Si estas medidas logran destrabar ventas, el efecto se va a sentir aguas arriba: más proyectos que pasan de la carpeta a la obra durante 2027.
Preguntas frecuentes
¿El IVA se descuenta automáticamente del precio?
No. La exención es una opción del vendedor. Si la inmobiliaria se acoge, restituye el IVA al comprador y luego solicita la devolución al SII. Conviene preguntar directamente si el proyecto aplicará el beneficio.
¿Aplica si compro un departamento en verde?
En general, no. El requisito es que la vivienda tenga recepción municipal definitiva anterior al 17 de octubre de 2026. Un proyecto que todavía está en construcción no cumple esa condición.
¿Puedo combinar la exención de IVA con el subsidio a la tasa?
Son beneficios distintos: uno opera sobre el precio de venta y el otro sobre el crédito hipotecario. Antes de firmar, confirma con la inmobiliaria y con tu banco que la vivienda y tu crédito cumplen los requisitos de cada uno.
¿Hasta cuándo puedo aprovechar estos beneficios?
La exención de IVA dura 12 meses desde el 1 de diciembre de 2026. El subsidio a la tasa con garantía FOGAES está vigente hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta completar los cupos.
Nuestra mirada desde Terratec
Como constructora con proyectos habitacionales en la Región Metropolitana y la Región de Valparaíso, vemos estas medidas como una oportunidad real de reactivación. También nos recuerdan algo que en obra conocemos bien: la recepción definitiva no es un trámite final, es un hito que define cuándo una vivienda puede venderse y acceder a beneficios. Cumplir plazos y entregar proyectos bien terminados tiene hoy un valor muy concreto para cada mandante.
¿Estás evaluando iniciar un proyecto habitacional en Santiago o en la V Región? Conversemos.
Fuentes: Ley N° 21.850 (Diario Oficial, 17/10/2026); SII, Resolución Ex. N° 146 (30/10/2026); Ley N° 21.836; Minvu, programa FOGAES; Ministerio de Hacienda. Esta nota es informativa y no constituye asesoría tributaria.
